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10个月实行3次调控 兰州楼市的试错与成长

来源:滨州新闻网 作者:老曹 人气: 发布时间:2018-02-05
摘要:10个月实行3次调控 兰州楼市的试错与成长-房产频道-和讯网

  兰州的症结,不在于房价涨幅,而在于如何摆脱对辉煌历史的呢喃和对错失机会的惋惜,在狭长逼仄的环境中寻找机会、创造神话。 

  2018年伊始,一则限购松绑消息将兰州推入公众视野。西北最大规模的路网型铁路客运站——兰州西站2017年才刚刚全面向社会开放,这意味着兰州经济尚未快速起跑。与其一致的是房地产市场的发展,即便天然的地理环境造成土地荒缺,但在2016年周围二三线城市房价补涨的同时,兰州的涨幅排名也仍然排在倒数第八。

  看起来与现实不匹配的决策是,从2017年4月到2018年1月的短短10个月时间,兰州连续3次出台楼市调控政策。“跟风”“打脸”“朝令夕改”,是兰州坊间评价。表面上,人们对这座城市频繁的楼市调控怀有不解,本质上却是,当人均收入无论如何也赶不上温和上涨的房价时,人们对这座城市的期待多多少少有了怨念。

  兰州的症结,不在于房价涨幅,而在于如何摆脱对辉煌历史的呢喃和对错失机会的惋惜,在狭长逼仄的环境中寻找机会、创造神话。

10个月实行3次调控 兰州楼市的试错与成长


  限与涨的轮回

  1月25日,兰州雪后初霁,行人在薄薄的冰溜子上缓慢移动。兰州群英策划顾问有限公司刘义的办公室里却是一番忙碌景象,客服正在电话回复购房客户的询问,据说,他们是2017年兰州碧桂园项目分销代理冠军。

  忙碌,兰州1月5日限购松绑后的市场缩影。1月23日,兰州碧桂园高坪区项目展厅访客区座无虚席,置业顾问程华兰略为惋惜地告诉购房者身份的中国房地产报记者:“如果早来四五天,或许还能买到理想的房子,限购一松开,冒出来很多人买房。”

  1月23日,海亮地产西固区项目售楼处,销售人员对下班之前到访的客人表现极为平淡,他们2017年10月开盘的400套房屋,在限购松开后,目前只剩下一套78平方米的户型在售。置业顾问杨丽娇建议:“如果这个户型不合适就等等,开发商之前抵押给施工方的几套房子,可能要委托我们代售,不过也就四五套。”

  兰州的楼盘置业顾问们用一样的话术催促着:“松绑后买的人多了,肯定涨。”

  刘义的另一个身份是,兰州交通大学房地产研究所所长,在他的回忆中,历年限购放开后的一段时期,正是房价快速上升时期,过去十年兰州房价涨幅最快年份发生在2008年以后和2013年以后。这两个年份,恰逢全国楼市调控。公开资料显示,兰州房价2007年3000元/平方米,2008年4500元/平方米,2010年5500元/平方米,2012年6000元/平方米,2013年7500元/平方米。

  2013年涨幅胜过以往,除了楼市反弹,大房企陆续进入兰州成为另一个推动因素。2010年,恒大布局三线城市开年就选择了兰州,紧接着,2012年碧桂园和中海进驻,2013年保利进驻,2017年万科进驻。在当地开发商看来,大房企的进入带来了高质量房屋,同时不可避免地推升房价。

  2010年可以看作兰州房地产市场的分水岭。不过,正如两汉魏晋时期“金城汤池”所刻画的历史辉煌一样,兰州人对曾经的巅峰时刻仍怀眷恋。2010年以前,外地大房企尚未打开兰州大门,兰州本土房企曾聚在一起举办“保卫黄河”论坛,抱团抵御。如今,大房企进驻势不可挡,但愤愠仍未散尽。有开发商直言不讳:“房地产根本不需要招商引资,只要本土房地产公司不弱,加上政府资金支持和施工单位支持,建安成本也不大。”

  这种与其他三四线城市本土开发商几乎一致的抵触情绪,也并不完全是对市场规律的不解与固步自封,反倒是因为他们对故土的热忱和执念曾遭亵渎。一名早已转行的开发商陈天(化名)反问:“外来房企有没有真正考虑过兰州发展,像新港城,为什么捞一把钱就走了,像大名城(600094,股吧),造的鬼城谁来买单?”

  兰州像一枚尚未熟透的栗子,在我国经济的快速发展中蜕变。

  前进的城市与封住的土地

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  黄河保卫战已成历史,甚至笑谈。但是十几年前,大房企进入兰州的冲动指数几乎为零。刘义的办公室墙上,有一副潘石屹的题字。他记得,2004年潘石屹到访兰州时说过一句话:“你们(兰州)的房价2000元/平方米,还没我们的利润高。”

  这几乎折射出当时兰州房地产颓靡的投资环境。陈天回忆:“2008年我们开发完兰州的最后一个项目就转型了,一是拿不到地,二是大环境不好。兰州两山夹一河,地少,所以当时只能做旧改项目,就地还建,通过赠送面积和倒贴的方式完成,政府最后说建了楼必须交税,完全忽略了拆除成本。即使现在大房企来了,他们也只有好氛围,没有大环境。住宅区里面有喷泉有公园,外面交通等公共资源配套却一塌糊涂。”

  刘义也回忆称:“十多年前有深圳(楼盘)的开发商过来与我们合作,但折腾一年迟迟办不下手续来,就走了。”

  2017年,《第一财经周刊》新一线城市研究所发布的《2017中国城市商业魅力排行榜》显示,兰州跃升至二线城市最后一位,摆脱三线城市榜首位置。但是,根据2018年各省两会期间公布的GDP数据来看,甘肃省GDP总量为7677万元,实际增速3.6%,远低于2017年预期目标,为全国省会城市及直辖市中最后一名。而根据2016年数据,兰州市GDP总量占据甘肃省约三分之一。

  即便这座城市在进步,但大房企进来依然必须面对严苛的经济环境与自然环境。兰州南北最宽不过5公里,东西狭长近40公里,五区三县中,主城区(城关区、七里河区、安宁区、西固区)土地稀缺,旧改为主,红古区和三县(皋兰、永登、榆中)地理位置偏远。当其他城市以环状外扩时,兰州主城区的东西走向被山封住。

  兰州缺地。碧桂园在城关区偏远地带——高坪区开山建房,甚至投资12亿元修建雁白黄河大桥,为的是让客户通过这座4.03公里的大桥顺利抵达项目,但当地百姓对这里湿陷性地基和洒水后易结冰的桥面颇有微词。保利和华远(非北京华远地产(600743,股吧))项目也只能落在翻越北环路才能抵达的皋兰县雁池乡,福建某开发商夷平的遗留地。

  接近兰州万科人士透露进入兰州的原因:“这里的地确实很难拿,但是,兰州作为‘一带一路’建设的驿站之一,又是西北交通军事要地,万科希望将兰州作为西北据点,向周边城市辐射,再筹划进入西宁(楼盘)、天水等地,毕竟兰州是万科未入住的为数不多的几个省会城市之一,这么做也是为了完善版图。”

责任编辑:老曹
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