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2018中国楼市:看涨还是看跌?房价微涨或是大概率

来源:滨州新闻网 作者:老曹 人气: 发布时间:2018-02-05
摘要:2018中国楼市:看涨还是看跌?房价微涨或是大概率-房产频道-和讯网

  对于人们最关心的房价,看涨者有,看跌者也有。不过持“微涨”观点者更众。中金公司、天风证券、东北证券(000686,股吧)、中投证券等多家券商机构更是一致认为,2018房价在全国范围内将有所上涨,但幅度不会大。

  文|《小康》记者 刘彦华

  限购、限贷、限价、限商、限售……经过一系列调控洗礼,2017年的中国楼市发生趋势性变化,从喧嚣逐渐回归平稳,“房住不炒”的提法越来越深入人心。进入2018年,起落转折的中国楼市又将走向何方?

  政策微调≠全面松绑

  2018年开年以来,多个城市房地产调控政策相继微调,引发市场关注。

  1月5日,兰州(楼盘)市住房保障和房产管理局发布公告称,针对兰州市房地产市场发展的实际情况,对兰州市房地产市场区域性限购政策进行调整,取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策,同时规定城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。

  紧接着,南京(楼盘)针对高层次人才松绑限购,出于打造具有全球影响力的创新名城,出台创新10条,为了广揽天下英才调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。

  余音未落,厦门(楼盘)也加入了政策微调的行业,表示今年实行楼市差别化调控,满足首套刚需,支持改善需求等。

  中国楼市是个名副其实的政策市,自2016年9月30日以来,楼市调控层层加码,据不完全统计,仅2017年,全国近110个城市与部门(县级以上)发布的楼市调控政策次数多达270次以上。

  为什么此时会出现政策调整?对市场的影响如何?中原地产首席分析师张大伟表示,从房地产市场的基本面看,调控政策调整的城市,主要有两个特点:一是2017年土地市场收入明显降低,市场库存明显分化,特别是兰州,主城区无房可买,郊区供应量大;二是房价从统计数据看,已经有所平稳,在限价下,市场价格同比降低,但前期大量的高价盘已经签约未备案,或者高地价项目预售价监管导致亏损无法入市。

  基于此,张大伟分析认为,接下来具备下述几个特征的城市,均有调整政策的可能:

  首先是房价出现了明显同比下调的城市。包括合肥(楼盘)、天津(楼盘)等,这些城市将是限价政策调整的主要区域。从市场走势看,信贷不变的情况下,调整部分政策对于市场不会有太大负面影响。这次热点城市中,很多限价政策过于严格,使其存在大量的已经签约未备案的项目。

  其次是土地市场成交明显下调的城市。部分城市2017年出现了成交额下调,从调控角度看,土地成交高位的城市,没有放松调控的可能性,比如北京(楼盘)。目前看,2018年土地市场很可能继续刷新2017年的历史纪录,预计调控政策很难有松绑的可能性。

  再次是2015—2016年成交了过多高地价的城市。高地价地块入市,其售价不可能与普遍地块制定同样的售价,预计高地价楼盘的限价会有所松动。

  第四类是部分三四线及县城城市。张大伟认为,在房价出现波动的情况下,调控政策过严的城市,政策加码的必要性已经不存在。2018年,三四线城市市场反而风险比较大,而一二线城市因为2017年全面平稳,反而值得大家关注。

  不过,张大伟强调,政策调整不等于全面放松。在他看来,2017年房地产市场调控最成功的地方是,在热点城市房价被抑制的情况下,全国房地产市场依然维持向前推动的经济活力,2018年,调控的方向也肯定是依然维持这个发展趋势。

  “中央明确提出,房子是用来住的,不是用来炒的,房子的定位实际上发生了改变,因此,未来所有和房地产相关的政策和制度都应该紧紧围绕这个新的定位。”社科院金融所研究员尹中立对个别城市楼市政策微调持相同观点,认为在这种住房制度的导向下,不存在所谓房地产调控放松的预期,市场在一定程度上误读了近期政策的微调。

  房价微涨或是

  回顾2017年,在一线及重点二线城市受严控之时,弱二线、三四线城市继续轮动式上涨,支撑着全国楼市总体“余温”尚存,致全国房屋销量、均价、购地、新开工等诸多指标保持正增长。

  上海(楼盘)易居研究院报告显示,按城市层级来看,2017年1—11月,一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米,同比跌幅分别为42%、22%和11%。其中,一线城市跌幅最大,主因是严格的预售审批制度导致新盘供应量较小,次因是严厉的调控政策抑制了部分购房需求。此外,二线城市的成交也出现明显下降,也是受到严厉的楼市调控政策影响。而三线城市的成交跌幅最小,这和此类城市购房政策相对宽松以及棚改货币化等利好因素有关。

  由于限购的实施以及大城市房价高企,很多购房者无法在一二线城市买房,只能退而求其次,到大城市周边的三四线城市买房。还有一部分购房者,已获得一二线城市的购房资格,但苦于资金不足,也开始考虑在三四线城市买房。

  不过,不少购房者表示担忧,三四线城市这轮楼市上涨,在2018年是否具有可持续性?

  对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析认为,三四线楼市大部分是自住需求占主导,2011—2015年期间房价没怎么涨,积蓄了部分购房需求,这次是随着全国楼市政策相对宽松后的一次释放。但东部少数大都市圈,比如环京、环沪,环深,因为投资投机者较多,价格涨幅较大,存在一定的泡沫,未来调整时间会较长。

  国泰君安则发布研报称,三四线城市2017年的火爆,是经由拆迁(棚改货币化安置)的一次性刺激,属于“透支需求,延缓供应”的一次性刺激,短期内能推动房价和销量的上涨。但长期看,由于缺乏产业和人口支撑,棚改货币化安置的拉动效应将会逐渐减弱。此外,三四线购房人群的价格敏感度高,房价上涨后,需求也在一定程度上被抑制。

  中金公司对2018年三四线城市楼市表现同样持谨慎态度,在其发布的《日升月沉,斗转星移》研报中明确指出,一二线和三四线城市销售走势料将逆转,形成“剪刀差”,一二线城市销售面积预计将由前期15%左右同比跌幅持续反弹,并于2018年一季度转为10%左右正增长,随后增速波动走高,全年预计将达15%。而三四线城市销售面积预计将自前期20%以上同比增速持续回落,于2018年初出现10%左右同比下跌,下半年跌幅虽可能受基数影响略微收窄,但仍将远弱于一二线城市,预计全年下跌0—5%。

  对于人们最关心的房价,看涨者有,看跌者也有。不过持“微涨”观点者更众。中金公司、天风证券、东北证券、中投证券等多家券商机构更是一致认为,2018年房价在全国范围内将有所上涨,但幅度不会大。

  租售并举或可期

  2017年是中国楼市进入新时代的转折之年,以“房住不炒”为导向的房地产调控让市场加速分化,以“租购并举”为核心的住房体系深刻地改变了行业的运行逻辑。

责任编辑:老曹
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