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2018:重视短期供求变化对房地产市场的影响

来源:滨州新闻网 作者:老曹 人气: 发布时间:2018-02-05
摘要:由于住房贷款利率仍处于历史低位,市场短期供求形势也已发生较大变化,预计2018年稳房价的压力仍然较大;分析判断房地产市场形势,既要关注影响短期市场波动的

2018:重视短期供求变化对房地产市场的影响

2018:重视短期供求变化对房地产市场的影响

由于住房贷款利率仍处于历史低位,市场短期供求形势也已发生较大变化,预计2018年稳房价的压力仍然较大;分析判断房地产市场形势,既要关注影响短期市场波动的一些因素,更要重视对中长期趋势的把握。

邓郁松

2017年商品房销售额再创历史新高,待售房屋面积明显下降,去库存取得较好成效。

由于住房贷款利率仍处于历史低位,市场短期供求形势也已发生较大变化,预计2018年稳房价的压力仍然较大。由于我国房地产市场发展阶段和面临的主要矛盾均已发生重大变化,进一步完善房地产相关政策不仅要针对库存下降、贷款利率仍处于历史低位、热点城市高价房将相继入市的短期形势,更要重视根据房地产市场发展阶段的变化适时调整发展目标,加快住房制度改革,研究出台房地产市场长效机制,努力实现房地产市场持续健康发展。

观察2018年房地产市场形势须把握的几个关键点

发达经济体房地产市场发展历程表明,房地产市场具有鲜明的特征。房地产市场发展的阶段不同,市场运行规律和特征呈现较大差异。分析判断2018年的房地产市场形势,既要关注影响短期市场波动的一些因素,更要重视对中长期趋势的把握。

一是房地产市场发展阶段和面临的主要矛盾已发生重大变化。“十二五”中后期,中国城镇户均住房已超过1.0套,保障性住房覆盖面达到20%。随着住宅新开工面积、销售面积和竣工面积的持续较快增长,城镇居民住房条件明显改善。1998年,城镇人均住宅建筑面积只有18.66平方米,2016年增加到36.6平方米。户均住房超过1.0套以及人均建筑面积的大幅提高表明我国房地产市场总体上已解决了总量不足

的矛盾,开始进入新的发展阶段。但同时,也要清醒地看到,我国城镇住房的品质还有很大改进空间,主要表现为住房成套率还有待提高,许多新建和存量住房,特别是老旧小区的质量、环境、便利性等还不能满足居民对住房品质的要求。“十二五”以来,受经济增速回落、区域经济结构调整和住房市场供求关系变化等因素影响,住房市场的区域差异日益明显,如北京、深圳等一线城市前期住房价格涨幅远远高于其他城市,居民住房支付能力不足的问题十分突出。总体判断,我国房地产总量不足的矛盾已基本解决,但结构性、区域性矛盾仍很突出,居住品质离人民对美好生活日益增长的需要仍有较大差距。由于发展阶段发生重大变化,既要防止因短期的销售火爆刺激新房开工量的过快增长带来系统性的供给过剩问题,也要积极应对北京等热点城市供不应求和住房支付能力下降的问题,更要重视提升房地产发展质量,满足人民对美好生活日益增长的需要。

二是住房贷款利率仍处于历史低位带来的挑战。根据中国人民银行2017年第三季度货币政策执行报告,2017年9月个人住房贷款加权平均利率为5.01%,虽比6月上升0.32个百分点,但仍处于历史低位。由于居民购买住房大都需要借助银行信贷的支持,贷款利率仍处于低位意味着居民购房支付能力仍然较强。从全球范围看,由于低利率会在短期内显著提升居民购房支付能力,因此美国、日本等经济体在低利率时期都曾出现过房价的大幅攀升。国际金融危机后,美国利率再次大幅下降,受低利率的推动,2013年后美国的房价已开始超过危机之前的水平。2017年,一些热点城市采取了各种措施抑制房价过快上涨,但由于低利率的推动,部分二、三线城市的房价涨幅仍然较大。2018年稳房价需要采取有效措施应对低利率的挑战。

三是短期的供求关系也在发生较大变化。

房地产市场的波动是短期供求关系的反映。自2015年以来,随着一系列去库存政策的实施,去库存取得显著成效。但随着库存的下降,一些城市短期的供求关系正在发生较大变化,有的城市已从2014年和2015年的供过于求变为供求平衡甚至供不应求。从价格变化情况看,前期深圳、北京等热点城市房价过快上涨的阶段也正是从市场出现短期供不应求时开始的。2017年,市场短期供求平衡和供不应求的城市在增加,这也是为什么一些二、三线城市房价涨幅较大的原因所在。2018年,要更加重视短期供求形势变化对市场的影响。

四是家庭部门杠杆率快速提升。近10年来居民部门债务负担快速上升,特别是2016年和2017年增加尤为明显。2007年金融机构住户贷款余额只有5.06万亿元,占当年住户部门可支配收入的比重为32.6%,2014年住户贷款余额增加到23.15万亿元,占当年住户部门可支配收入的比重为59.2%,2016年和2017年住户贷款余额进一步增加到33.37万亿元和40.52万亿元,2017年住户贷款余额占住户部门可支配收入的比重预计将达到80%左右。住房部门当年新增人民币贷款额从2014年的3.29万亿元增加到2016年的6.33万亿元和2017年的7.13万亿元。居民部门债务负担的快速增加虽然对短期内房地产销售的大幅增长有积极意义,但债务负担过快增长的潜在风险也要高度关注。在债务负担快速增加后,进一步加杠杆的空间也相对缩小。

对2018年房地产市场形势的基本判断

一是2018年房地产开发投资增速将继续回落。房地产开发企业的资金状况是决定短期内房地产开发投资形势的最主要因素。2017年,虽然商品房销售面积和销售额再创历史新高,但销售额增速总体呈放缓趋势。尤其值得关注的是,受规范融资行为和信贷额度控制等因素影响,2017年房地产开发企业到位资金只增长了8.2%,其中个人按揭贷款增速为-2.0%,增速较2017年上半年分别下降了3个百分点和8.7个百分点。到位资金增长情况是后续房地产开发投资增速的领先指标,目前房地产开发企业到位资金的低增速预示着2018年房地产开发投资增速将难以明显回升(见图)。从中长期发展趋势看,我国城镇户均住房已超过1套,借鉴日本、德国等典型经济体房地产市场发展规律,我国房地产开发投资增速正处于正常的回落阶段。综合判断,预计2018年房地产开发投资增速将稳中有落。

二是2018年新房销售情况将主要取决于金融政策。房地产市场的销售高度依赖金融部门的支持。从1998年我国房地产市场的变化情况看,当住房信贷政策收紧时,房地产销售增速会明显下降,甚至会出现销售量和销售金额的绝对下降;当住房信贷政策较为宽松时,商品房销售量和销售金额都会明显增长。2018年,影响新房销售情况的最主要因素仍是住房金融政策。

责任编辑:老曹
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